夢想誌雜誌37期社長會客室

最近房地產市場的流行話題就是「平均地權條例」修正案，內政部三讀通過修正的條文內容以維護不動產市場交易秩序、保障民眾購屋權益，並強調住宅是用來居住，而非是用來投資炒作的商品。
不過對於消費者而言，多半還是一個「？」不理解內容是什麼呢？擔心這些條文究竟會不會影響未來的購屋選擇?對於購屋會不會有什麼重大影響呢?這一期的夢想誌社長會客室，陳懿茱社長將用最淺顯易懂的說明，來為消費者聊聊平均地權條例下的購屋謎思。
口述／陳懿茱社長 整輯／黃秀真 攝影／黃秀真　人物攝影／Hedy　人物服裝提供／SHIATZY CHEN

Q：請社長簡單為讀者說明一下平均地權條例的修正案的重點?

夢想誌陳懿茱社長：平均地權條例修正案已經三讀通過，它的深度、廣度、影響層面……我們就不再多做討論，因為已經是既定的政策，只能接受，所以，如果從平均地權字面上來說，我們可以用簡單的一句話就是「住者有其屋」。
而這次平均地權條例修正案的重點是政府的美意，是希望藉由平均地權條例的修正之後，維護不動產市場交易秩序、保障民眾購屋權益，遏止炒房，期望房市穩定，每個人都有房子住。但是買賣是雙方意願問題，政策的制定修正，希望讓市場良性供需平衡，想要人人都可以買得起房子，我們市場供需機制可需更多的政策與配套措施才能讓年輕人成家，買得起房子。

Q：平均地權條例修正案帶來的影響以及影響的對象?

夢想誌陳懿茱社長：平均地權條例的修正案一定會帶來影響，而影響的對象主要是建設公司以及將房子當商品炒作的投資客、買房法人公司囤房。其中小規模的建商所受到的影響較深，而大品牌集團的建商理論上影響不大，但房產降價的普遍性是一定會有的可能性，只是降多降少而已。
由於政策已三讀通過，建設公司因地段、區域、原物料、人力成本、土地開發案之取得成本、廣告行銷策略等因素，可能會有階段性的降價，但不會是因為平均地權條例的修正而全面降價。所以對一般有剛性需求的買屋者，在良性正向的條件下，政府的政策是希望達到「住者有其屋」，讓想買房的有能力來買房。

Q：消費者面對政府修正平均地權條例政策會影響到購屋者意願嗎?

夢想誌陳懿茱社長：關於購屋者意願的問題，其實最受影響的對象應該是投資人，例如不動產投資公司、法人投資戶、以及個人投資戶等，在平均地權條例修正後，影響了買房投資人將不能再囤房。

Q：對一般的消費者而言，現在是好時機嗎?社長建議入手什麼樣的建案?預售屋還可以入場嗎?

夢想誌陳懿茱社長：想要買房的消費者，做好功課，準備好資金，隨時都是好時機。建議優先選擇成屋或尋找投資戶具有讓利空間的房子，目前的政策下，有些小型的獨立營造建商資金壓力大，會降價求售，可多留意機會尋找。如果想要購買預售屋，還是建議慎選大建商，尤其要留意一下建商的品牌、形象、是否有銀行信託(買房銀行和建商履約保證)保護買方權利，另外溫馨提醒，現因利率調高又通貨膨脹，買房要算好自身的可負擔範圍，才不會給自己太大壓力，影響信用，而無法履約，反而會損失自己辛苦努力打拼的購房基金喔!

Q：請社長給現階段想買房子的人一些總合建議!

夢想誌陳懿茱社長：如果您是屬於剛性需求的購屋者，可以認真努力和建商議價，相信可以談到您心中滿意的好房價，但對於投資買房的人，建議目前還是選地段看未來發展，評估價位，有些建商甚至是預估到幾年後的房價，所以我個人建議要多留意，政府重大交通、教育(學校)、行政、建設….各項市政利多之房地產市場變化，衡量自身急迫性，謹慎保守看待，要比以前更慎重評估，不要躁進，要做功課，多了解、先比較、多觀察再下手。
除了以上的建議，社長更提供消費者購屋方案的思考方向，想要買房的年輕人若手頭上沒有足夠自備款，又想要晉升有房一族，不妨可以考慮地上權的房產，擁有自己的房子50年以上的地上權，可以不必看房東臉色，而且當住的地方穩定，工作事業穩定，正所謂成家立業。當然也要呼籲政府應該祭出更優惠的利率補貼方案，尤其是落實首購宅以及養老住宅、青年宅、社會宅……都需要銀行配合的優惠政策。

房產小學堂 平均地權條例修正案修法五大重點

立法院於112年1月10日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案，內政部代理部長花敬群表示，這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。內政部強調，住宅是用來居住，而非是用來投資炒作的商品。近年來，因經濟成長，促使房市購屋需求及交易熱絡，投資客或部分業者，趁勢藉由預售屋換約或營造熱銷搶購等手法，炒作哄抬房價，反映於價格居高不下的房價，讓買房者卻步 ，價位更是高不可攀，所以內政部特別推動「平均地權條例」修法，以防杜炒作行為。這次修法五大重點如下：
一、限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。

三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、建立私法人購買住宅許可制：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

資料來源：行政院內政部
https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=275437

陳懿茱社長會客室 免費諮詢服務

如果你對買屋、房產資訊有任何問題，
誠摯歡迎讀者們來電與夢想誌聯繫，
我們將為您預約與房產專欄作家免費諮詢！
免費諮詢專線：02-2546-3288
夢想誌官網查詢：https://www.twdreamlife.com