夢想誌NO.42

AI浪潮帶動下的護「房」神山
全台有史以來的房市榮景

COMPUTEX 2024台北國際電腦展圓滿落幕，輝達執行長黃仁勳來台所到之處人潮滿滿，帶來AI革命新思維，引爆AI旋風；在AI效應之下，科技人才移居熱絡，房市供不應求，台灣房市跟著急遽變化，由南到北，形成有史以來的房市榮景。

口述／陳懿茱社長 整輯／Cathy　圖片來源／pixabay　資料來源／財政部國庫署

AI科技智慧園區　產業匯聚新生活圈
近幾年台灣的房市，幾乎可以說是依循著半導體產業效應，只要護國神山台積電宣布在那裡設廠，房價就跟著急速飆升。除了三大科學園區：竹科、中科和南科分別帶動當地房地產熱絡，台北也有兩條科技走廊。一條是台北市的北投士林科技園區及內湖科學園區、南港軟體園區所串連的台北科技廊道，另一條是新北市從新莊知識產業園區，一直到新北產業園區，再到五股產業專區，即所謂的新五科技走廊，也讓當地房價快速飆升。
關於AI科技的產業鏈，總統賴清德提出人工智慧島的願景，政府也投入了大量資源來培育人才和扶植產業發展，因此全台有不少AI為主的智慧科技園區，新北林口的國際AI+智慧園區、新店高寶智慧產業園區、桃園虎頭山創新園區、竹北AI智慧園區、高雄亞灣創新園區，以及台南歸仁沙崙智慧綠能科學城宣布將設置AI生態園區，且將投入百億國發基金與公共建設預算，中央攜手地方合作推動AI產業，各方資源的整合與匯聚，建設公司陸續進場推案，高科技人才持續進駐，AI效應又將帶動房市景氣熱度。
剛性需求遇上新青安政策　掀房市熱潮
隨著AI科技供應鏈相關產業的蓬勃發展，這些投資擴廠所到之處，帶入了就業人口，而科技人才的員工住宿的剛性需求，也形成半導體產業人潮的生活聚落，房價自然也跟著水漲船高。
預估這一波房市人潮，一半會是科技人才，因為剛性需求而購買，另外一半，眼明手快的投資客，可能會先下手買，來等待個3-5年的商機。雖然政府這幾年推出許多相關的房屋稅收政策，像是房屋稅、房地合一稅、奢侈稅、豪宅稅等希望能夠避免炒房，祭出「新青安政策」，將貸款成數提高到8成、延長貸款年限到40年，降低買房門檻，加上建設公司大規模推出小坪數、低總價的建案，讓年輕人可以買得起，所以吸引了年輕人、科技新貴買房，同時帶動一波有史以來的房市榮景。

《新青安優化措施》 一生限貸一次+簽署自住切結書
最近行政院會剛剛通過修正新青安貸款原則，透過新青安貸款的借款人限貸1次並簽署自住切結書，若違反規定，終止利息補貼，追回補貼的利息。財政部28日並找公股銀行開會，要求盡快查核所謂的人頭戶、以及轉租的情形。
行政院特別請內政部與地方政府合作，針對炒作房價等各種手法，包括利用新青安貸款誇大不實推銷，或是刻意揪團團購的情況徹底清查，不符規定者取消各項優惠措施，追回補貼利息。像是不實的推銷，刻意揪團買房借用人頭戶等。
依據行政院會通過「新青安貸款查核管控及優化措施」
1.落實「貸前審核」，依銀行公會申貸機制進行審視，例如仲介陪同辦理房貸，但是借戶對於辦理貸款內容「一問三不知」，或由第3人幫忙支付貸款，或借戶不是買賣契約的簽約人等。
2.在貸後管理及稽查方面，透過建物謄本查核、不動產購價回查，避免建商大批成屋透過人頭戶貸款周轉金並且虛報房價，以及貸後繳款查證等。
3.新青安申貸戶必須簽署自住切結書，舊戶則需由公股銀行進行清查，如有發現人頭戶或轉租，借款人須返還所補貼利息，且重新核定貸款條件，轉成一般房貸。經計算，若要返還政府補貼3年的利息，最多近13萬元。
4.新增限貸一次，財政部解釋，借款人貸款時須符合本人、配偶、未成年子女名下無房子，夫妻每人限制一次。假設以丈夫名義貸款新青安購屋，因為換屋把房子賣掉，再由妻子的名義申請新青安購屋是可以，夫妻未來就不能再申貸新青安。

購屋做好還款能力風控　避免影響個人信用
政府推出新青安政策，立意良善，希望減輕購屋者的貸款壓力，然而，相對購屋者也有一些風險要特別注意；新青安措施下衝動購屋，貸款風險如果沒有控管好有可能會面臨個人信用問題，陳懿茱社長特別提醒讀者，開心地買房時，別忘了要估算一下個人經濟實力，經濟預算不能算得剛剛好，必須寬鬆一點，檢視新青安貸款條件下，工作收入是否能穩定支付未來的貸款以及維持生活品質，買房前先算好自身的可負擔範圍，才不會給自己太大壓力，以免衝動貸款下，當無法履約而影響信用，反而會損失自己辛苦努力打拼的購房基金喔 !
雖然青年安心成家貸款新制的寬限期從3年延長至5年，但若在5年間，年輕人並未提高自己的薪資或開源，運用5年寬限期只還息不還本；一旦寬限期結束，要開始攤還本金與利息，會是很大的壓力。還有，新青安房貸政策的優惠期只有3年，3年後就不再有1.5碼的利率補貼。若3年後利率仍居高不下，貸款人的還款本息勢必加重，購屋前還是得仔細考量自身還款能力。