夢想誌NO.41

年輕首購族順利交屋!

買房簽約前的注意事項

身為年輕的購屋小白，當有自備款也順利買到好房，要如何注意交屋事項呢？新青年安心成家房貸似乎帶動了首購族群的買氣，不過真正進入買屋的簽約過程、交屋流程，還是有許多值得特別留意的事項喔，夢想誌陳懿茱社長要和大家分享她的多年購屋私房心得，希望購屋的年輕人能夠順利買到人生的夢想好房。

撰文／黃秀真  圖片來源／Pixabay 部分圖片提供／夢想誌圖庫

陳社長親自為您解析！年輕人購屋大哉問

決定買房，可用新青年安心成家房屋貸款來減少利息的負擔嗎?
簽約前有哪些細節要注意才不會有交屋糾紛?

購屋的總金額很重要，除了自備款還有交屋後，貸款年限、本金加利息，每月共需付多少金額的貸款，這樣可以清楚知道自己的購屋能力到哪裡。
有人用時間換取金錢，有的人是用金錢換取時間，換句話說，有人選擇離父母、家人近或是工作近，要看自己的工作狀況，或是可以接受距離遠一點的蛋白區，預算便宜一點負擔小一點。那已經都看了很多房子，也選定了，看好自己的喜歡的房子，知道自己的經濟能力。接著要考慮什麼呢?「首先最重要的是考慮建商的信用度。」
現在推出的預售屋都有信託機制，買房一定要了解這一塊機制，所謂的信託就是要了解何時交屋，工程款、工程期是怎麼付？有的建設公司會講的很迷人，你只要首付58萬，工程期零付款，為的是吸引年輕人買家進場。
現在年輕人大概都是買一房到兩房的小宅為主，1～2千萬是符合年輕人承受得起的房價，了解房子什麼時候蓋好然後訂、簽、開怎麼付，所以有很多種付法一定要了解，因為有些建商推案推到一半，也許已經建案開工了一段時間了，正好你現在買房就必須付訂、簽、開，以及數期的工程款，並非只準備首付。了解之後，有心買房手上應該要準備100、200萬再去決定買房子，以免資金追不上蓋房子的進度。

在建設公司看了喜歡的預售屋建案，但是到交屋還有3-5年的時間，簽約金、訂金還有很多期的工程款，我要怎麼知道這些都是正常的程序與流程，順利交屋?

目前買預售屋建案，只要是大品牌的建商都會提供一個房子的履約保證，包含建築結構、設施、保固期等說明，也就是房子的身分履歷，建設公司會在你銀行貸款及最後一筆交屋款付清後，所有程序都辦完，提供你交屋驗收。並把鑰匙整套交付(這就可以開始裝潢)因現在小坪數建案，建商大部份都有基本設備如地板、隔間、廁所、衛浴、廚房、套件等…..有些也會有冷氣主機等。
不過交屋之後，房子若有問題，直接向建設公司提出改善，若是公共設施問題，例如看樣品屋和交屋時，公設有出入，可待成立管委會，由管委會出面一併處理比較洽當。如果個人問題和建商反應也能得到改善。如果格局問題和預售樣品屋有出入時必要在交屋時自行提出，所以預售屋平面圖很重要，要看清楚你的要求，許多許多小坪數的房子是只有前陽台，或只有後陽台，這些都是格局上的問題。不過，如果是買一般成屋或中古屋，交屋驗收時更要注意屋況，合約上有沒有註明保固期限、漏水還有老舊水管、管線、壁癌……等問題。

看到廣告只要自備58萬，很心動，但是又擔心若是行動了，會付不出錢來，付不出錢來是不是會有違約金呢?

是的，付不出錢等於違約。
若付不出錢可和建商談以降低違約金。所以，如果你手頭上只有100萬真的很想買房，又看到自備58萬，工程零付款，也是可以試試，但是你自己要算好預售屋蓋好的時間，例如3年交屋，動工的時間雖然零付款，但是交屋時還是得把頭期款一併交付，例如總價1000萬房子扣除自備58萬，新青年安心住宅貸款首購可以貸到8成200萬，你就必須在房子蓋好交屋時一次將142萬付清，不然會違約。
建商廣告是希望吸引年輕買家可以容易買房，但實際上是否有能力2年後有這一筆頭期款，再加上銀行貸款，社長建議想要買房的人，還是先準備好總價2成的頭期款，並且放在安全，不能隨意動用，在交屋前隨時可以取得款項的金融機構，例如定存，若想將頭期款做投資，也必放在低風險穩定獲利的地方，以避免萬一要交付工程款時，沒有辦法如期支付，造成違約，那麼你之前繳的錢，要付違約金，那就得不償失。

購屋合約是有審閱期的嗎?什麼是訂金和簽約金，差別為何? 已經付了訂金或簽約金可以反悔嗎?

簽了合約，當然不能反悔，但若是真的無法買，只好和建商好好商量。
不過合約是可以有審閱期的，可以帶回家慢慢仔細看，有疑問務必要在審閱期間提出，看清楚建商承諾的是有差別嗎、基本配件或是毛胚屋，尤其額外購屋優惠像是買房送家電、買房送裝潢，贈送的品牌、品項，例如送冷氣空調是什麼品牌，送室外主機、還是室內機?是否含安裝、管線?等等細節都要想好，也需要在合約內註明，不要被購屋現場的這些行銷手法氣氛所迷惑了，都是要白紙黑字寫在契約裡。
所以買房子廣告DM或是網路上的宣傳資料都要留著，或是樣品屋的裝修格局參考都要留著，雖然樣品屋是依照完工原樣去放樣，但是有些牆面，樣品屋現場是無牆面或是以玻璃取代說明，當你看樣品屋時視覺上會覺得很寬敞，實際交屋時，可能會有落差，理解度要自己想像。
此外，預售屋在還沒有蓋好之前，有些格局是可以變更的，所謂的客變，建商會在合約裡會說明什麼階段可以客變，不過自己要特別留意時間，自己主動詢問，建商並不會主動提醒，錯過客變時間就沒辦法更改格局了。

年輕人買房貸款有什麼條件限制嗎?需要保證人嗎?

信用好幾乎是不需要保證人，所以你的信用很重要，信用好可要求不要保證人。
定存存款證明，沒有負債，工作穩定，收入來源，付款能力就是貸款的評估，銀行都會進行聯合徵信，除非是社會新鮮人尚未有工作證明，或許就請父母協助幫忙做為保證人，或是新人夫妻連名買房互相支持擔保償還貸款能力。

選擇銀行購屋貸款時，什麼情況下或者具備什麼優勢更能有利於提高買房子的貸款成數?

目前而言，還是建議選擇政府推出的新青安貸款2.0會最優惠。除非你是個別熟悉的往來銀行VIP，但一般年輕人可能性不高，所以年輕人選擇政府青年購屋專案，較有好的利率。

跟仲介公司與建設公司買房有什麼差別?為什麼跟房屋仲介公司買房子需要下斡旋金?
斡旋金需要多少錢合理?若斡旋成功，是否要馬上下訂簽約？

斡旋金就相當於訂金，斡旋金也沒有一定的金額，目的是讓仲介公司藉此得知買方的誠意，也讓仲介更願意去幫你議價，不過下斡旋時要記得聲明，若未達到目標價斡旋金則必須全數退還，達到目標價則轉為買房簽約金。
買方需要付1%仲介費，賣方需要4%仲介費，現在是買方市場，或許可有更好的議價空間，仲介任務是幫買賣雙方成交。 想買房的年輕人也可以去附近的仲介公司做點功課，釋出訊息，藉由仲介公司幫你尋屋，或許可以買到便宜，即使沒有買到也可以藉由仲介公司推薦的房子篩選，節省自己做功課的時間，多累積一些看屋的經驗。
最後社長還是要鼓勵年輕人，要自住的不要期待房價崩盤，即使房價不漲，通膨問題可能讓你追不上房價，所以有喜歡的房子，要及時。如果頭期款準備好，建議不妨可以優先看新成屋。因為新成屋看得到實際狀態，不必因為預售屋靠平面圖憑空想像未來，而且有時建設公司會釋出餘屋，撿到便宜的機會比較高，有些建設公司的實品屋馬上就可以住，不須要裝修，節省時間和金錢。