夢想誌NO.43

各家銀行放款水位正在拉警報，央行祭出銀行限貸令，造成降低貸款成數或調高貸款利率，申請銀行貸款的買房者排隊中，甚至暫停貸款收件。買預售屋，面臨交屋，貸款成數貸不到，違約風險壓力，就算是小建商貸款也有可能面臨貸款之問題，這一波房貸申請吃緊，延長購屋族的交易時間，是否直接影響了剛性需求購屋族的計畫放緩，未來房市將面臨什麼樣的波動呢？限貸現象，對這些首購者而言，他們又沒有經驗來處理這樣的事情，會不會導致又不敢買房了呢？或是要再等，等房價落底呢？到底買還是不買……？這波是給大家自我省思，現金自備款要足夠，才能安心購房。

口述／夢想誌社長陳懿茱 整輯／黃秀真 圖片來源／pixabay

限貸，直接影響房市交易量？

所謂的《銀行限貸令》是根據銀行局金融法規銀行法第72- 2條，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之總和的百分之三十。銀行法72-2法規所規定的不動產撥款上限，各家銀行的應對措施卻意外造成房貸難以撥款的現況。因為借出去的錢，銀行是有一定的水位限制的。雖然政府有發出聲明表示絕對保證首購族一定優先處理。但買了房子，卻貸不到款，甚至部分銀行已經暫停貸款收件申請，中古屋市場更是面臨貸款成數的困難問題，尤其對首購者而言，他們沒有經驗來處理這樣的事情，更是感到憂心忡忡。
陳懿茱社長說：「記得每次我們在談這個買房子的議題的時候，我都會特別的提醒準備想要買房子的讀者，雖然是年輕族群買房，我們還是一定要有充足的首購預備金。」現在之所以會出現這樣的《銀行限貸令》房屋貸款的亂象，就是本來政府是好意，是要鼓勵年輕人，因為房子一直漲，你與其租屋，倒不如買，用付房租的錢來買屬於自己的房子。
政府的美意「新青安政策」，40年期的優惠貸款，讓首購族嗅到了買房可能性，可惜配套不夠完善，讓年輕人步步陷入了違約的風險而不自知。陳懿茱社長補充說：「我們現在年輕人就是容易忽略掉，自己手上並沒有那麼充裕的資金。也不太懂得去自我檢視自己的財務配置狀況。」以致於當代銷公司遊說買房時，又加上政府的貸款政策推波助瀾，於是一窩蜂的覺得，哇！「預售屋是2~3年才交屋，先買了再說！」

協商，緩解迫在眉睫的違約風險

當我們買預售屋的時候，根據合約內容規定，在交屋前，建商會要求購屋方要在多少時間內要去配合繳付頭期款，訂、簽、開再按每期繳2~3年，看基地、建案大小、交屋時間、年限也不一樣，接著就是申辦房貸、交屋，若是沒有依約付款的話就是會變成違約，而違約就會有一些違約的罰則。陳懿茱社長提醒購屋者要冷靜尋找方法，「現在政府也有一些申訴專案或管道，如果是跟大的建設公司買的房子，因為大的建設公司資金雄厚，其實是可以協商的。」
雖然買的時候，建設公司為了推銷，祭出誘因會講說可以貸八成。「你只要首付多少錢，其他就是用首購的新青安貸款的八成的貸款來支付就可以」，到了交屋時，結果銀行評估依每個人的信用貸款成數不一樣。大的建設公司他們財力夠，比較願意協助處理貸款事宜，消費者應盡量和建設公司協商，因為對建設公司銷售來講也是壓力，建設公司的會計準則算法是要全部的完銷入帳，而最大筆資金來源其實是購屋的房貸，順利交屋才是最重要的。
那小的建設公司就會比較面臨到這個違約的風險。所以如果貸不到足額的款項，就必須多跑幾家銀行去評估，比如你平常往來的銀行，看有沒有辦法再補充一些，新青安貸款配合的銀行除了官股銀行之外，還有一些民營銀行財力比較雄厚的商業銀行或壽險公司會願意協助青年，雖然利率會稍微高一點，但是至少你不要是違約的狀況下，比起去付那個違約金，會高於你的自備款。所以就是先短暫的把這個問題解決，再來把自己的財務狀況安頓好，不要因為房貸問題變成違約，畢竟每一塊錢都是買房者辛苦努力來的。
陳懿茱社長強調：「買房就一定要清楚知道建設公司是否已經跟銀行談好是什麼樣的條件？建商他們是有這個合約上的權利。所以一定要很注意去處理，就是要積極性的去面對這個問題跟處理。」藉由這次的事件教育了要買房者，需要有充足的自備款之外呢，也提醒大家要注意在合約上可載明建設公司能夠幫我們貸款的成數，才不會說當時買的時候很開心，但是要交屋時，變成當時口頭上說的都不算，就是要寫清楚，一般大的建設公司通常都會先跟銀行談好條件，先在合約載明建商可貸款的成數，這樣買這個房子也較安心。

信用維護，隨時蓄勢待發

短短的上半年度跟下半年度的房屋市場，在這波限制貸款之下，建商的成交率又大，買房的人貸不到款，想買房的人難免會緊張地踩剎車，多多少少也會影響更多買房的意願。「總而言之，問題還是要準備更多的資金。你的現金子彈要夠，你就可以趁這時候，比較會有議價空間。」陳懿茱社長認為，有剛性需求的，在這時候就是兵荒馬亂的時候，如果你已經蓄勢待發，你手上已經有三成預備款，甚至四成的現金。這時候你可以出手，然後去談到一個好的價格，因為預售屋已經蓋好要交屋了，而現在又調高了貸款限制，建設公司他們也不想囤房，相對的，在市場的供需也有點緊張的時候，那你真正準備好的人就很好出手。
回歸到買房子本身，社長還是建議買房子一定要買比較知名的建商品牌。如果說你要買小的建案，比如說是離工作近或是父母親家近及喜好的地緣關係，最好還是選擇已經蓋好的成屋。你看得到摸得到，然後調查產權是清楚的。不然有時候有些不肖建商，會一屋好幾賣，現在詐騙案程度層出不窮，買房子是重大決定，要多注意保護自身權益。買賣房子的時候一定還是要找專業的人幫你審查清楚，或是事先將建案告知銀行鑑價，銀行也是一個蠻好的諮詢對象與管道。
所以年輕人一定要養成培養好自己的信用。把自己的信用維護好，然後跟銀行好好往來。什麼叫信用維護好，很多年輕人可能不知道，心想就幾萬塊的錢，去存在銀行，就是維護信用？這個邏輯可以嗎？其實簡單來講就是平常要跟銀行互動，比如我們去開戶啦，然後跟銀行辦個定期定額扣個幾千元買基金，買保險，都是和銀行保持業務往來互動，雖然資金不是很多，但長期累積互動也是累積信用評等的方法。還有注意不要欠信用卡債，以免影響個人徵信。
不管多少錢，就是時間是換取一個獲利空間。但最重要還是要有執行力，光說不練，知道而沒有去做，那完全就跟你無關哦！所謂「理財」就是錢財要有計畫的去理他，才叫理財，1萬元因為您開始理財，執行力+時間儲蓄+資本利得+複利概念，時間久了就幫您變成100萬了。這個是一個很簡單的一個觀念，只是在於你做不做得到，就是「你不理財，財不理你」這句話是很有邏輯的。

購屋要謹慎量力而為，不要盲目跟從

話說為什麼會造成這一波購屋熱潮，大家排隊想買房子，就是很多人可能只存到100萬，認為我可以貸款1000 萬所以很勇敢的就去買房子了，又因為房價一直上漲，租不如買，趁現在新青安貸款，貸款40年，買個小坪數房子，一個月只要繳2-3萬，算起來不如用租金來繳房貸更划算。
因為建商推的這些小坪數案子，打著噱頭只需繳交訂、簽、開幾十萬，讓你誤以為之後可以貸款。沒想到交屋時，遇到限貸令，貸不到款，買房子面臨交屋的人，因為若違約的話，違約金大約10%~15%，所以社長為什麼一直在呼籲購屋者，一定要準備好足夠的現金。我們不要當那個擦鞋童，聽人家說，看大家都在買，怕買不到就盲目跟著衝進去。
所以陳懿茱社長提醒購屋還是要謹慎量力而為，買房子之前現金部位還是要最少三成資金才會比較安全。對預算太樂觀，以為扣掉預售繳交的款項，交屋前只要籌備了兩成資金，如果只核貸七成，被限制貸款的那一成要如何補足?也許就只能透過其他高利率的信用貸款來暫時補足度過違約難關，避免造成更大損失。「一定要理智一點，買房子是不能太感性的。」你一定要很理性去分析你的需求，人云亦云，很容易就被套牢了，認賠殺出、違約風險就只能自己承擔了。
那麼現在什麼人適合買房呢？「現在如果有剛性需求還是可以買的。」因為你不要一直等了。現在物價什麼都貴。不過最終要買房還是要考慮地緣性，當然你買好的地段就是相對的。可以先求小，先求有，不過聽說現在建商還有推出八坪多的小房。但這種這麼小的坪數，可能要更考量地段環境，比如說地點位於科技公司附近，將來如果換工作或是成家立業，對於單身的科技新貴而言，有剛性的需求，將來你可以很好脫手，轉賣或轉租容易。但是如果沒有未來潛在需求因素，你就不一定好脫手，就不能只看總價低。當你想要去買的時候，不管投資或自住，都要考慮到很多的面向，才不會住進了套房，而且那時候就變成真的是不動產了。