夢想誌NO.44

房地產是經濟成長的火車頭，禁不起漲跌過大！但是從實價登錄的房市交易上發現，若房子買在上漲價位，但交易後又跌，是非常混亂的房市狀況。此外，最近買房的人似乎特別憂心忡忡，充滿擔憂，擔心貸不到款，要付違約金！又擔心買貴，甚至面臨違約也不想交屋？或是暫不買……! 夢想誌陳懿茱社長帶您謹慎面對房市亂象下的購屋考量。

口述／夢想誌社長陳懿茱 整輯／黃秀真 圖片來源／pixabay

建商都是先把未來的夢想規劃很好，但是實際交通建設有沒有到位。房地產，它之所謂叫做不動產，它的價格絕對不會像我們一般人買股票，現在ETF你1萬塊就可以進場，但是房子動則幾百萬，上千萬。然而，因為建設公司推出低總價、低首付，讓年輕人誤判，以為現在門檻很低嘛，我要先付出去的錢，加上新青安貸款，5年只繳利息，很輕鬆，沒有自己去控管好財務，就簽合約下去了，沒有想到說，央行會有信用控管，房貸沒辦法貸到這麼多，所以才會衍生出這一波退訂潮的亂象出現？

新青安政策催生買屋熱浪，衍生退訂潮？

因為當時是時空背景跟環境，政府原希望遏止炒房，為真正想買房的人築了一個美夢，推出新青安政策，可以貸款40年最高1000萬，剛好的時空背景，加上建商加上政府公共建設、交通建設題材，讓年輕人都覺得晉升有房階級的夢想似乎不再遙遠，更助長了房市熱度。所以就是這樣子共同築夢，有時會忘記了控管自己的財務管理，才會讓最近很多人周轉不過來，不得已要將自己還沒交屋的房子，寧可違約賠償也不得不退訂。
我想應該很多人不知道違約金是總價的10%~15%不等，並不是首付繳了多少，例如繳了100萬了，然後就是100萬的15%，不是的，以為解約，你繳的100萬的15%還可以拿回來一點，不是？其實是還不夠還違約金，所以說一定要很慎重的去評估自己的現金。所以一直以來陳懿茱社長都是提醒讀者一定要準備好資金三成是比較保險，你手頭上有三成的自備款，而且是一定要一步一腳印，由小再換大，因為像現在買大坪數就很難脫手。然後就是一定要由小房再到大房，你才不會出錯。

交易前後，房價暴漲暴跌，我買貴了嗎？

房子不是看漲嗎?奇怪的是在經過交易後卻跌。同樣的基地，同樣的建案，預售屋的時候賣價，假設100萬/坪，因為信用控管之下看房的人變少，現在實價登錄的房價跌了兩成或三成，相對當初買屋的人就是買貴了。
不過，建商可能還是維持這個價格，因為這個建案可能還在推，或者是說還沒有完全的賣完，可能有些建商都會有一些所謂的保留戶。就是會預留。假設我這個案子是100戶，我可能先推個七成，大家都是覺得房地產會一直漲一直漲。這就是兩種狀況，一種狀況就是很好，他就如同他的預期到說，我原本預售的時候100/坪，我現在上場了，我房子蓋好之後變130/坪。但是現在就因為這個限貸令就變成跌了？但是建商又要維持這個市場，因為實價登錄下大家不買了？一樣我賣你100/坪，但是我幫你裝潢，我送家電。又回到預售屋的樣子。那這些都要錢，那是不是實際上，你就是撿到便宜了。
而且這是很適合換屋族的人，可以花一點功夫去看你喜歡的地段，應該會很多房子等著要釋出。但是呢，就是針對換屋族的也有會有兩種，你要調控好，一種就是，我先看到了很喜歡的，但是我現在住的還沒賣掉。那怎麼辦呢？所以呢，比較保守型的，我會建議就是邊看邊賣。
假設你原來住的地段不會太差，然後相對大環境普遍混亂的狀況下，如果你要賣原本舊的房子，你只要是合理的價格，應該很容易賣掉；舊屋轉賣新屋，少賺一點，現金壓力小，因為新屋相對的你去買的時候，你也是買到相對低點。有這樣的認知，才不會資金控管失衡喔。

少輸就是贏！乾脆解約等價跌？！

至於解約好嗎?陳懿茱社長認為，還是要看個人的財務狀況，有人就是因為擔心說我買貴了，我怕我後面付不出來。新聞上說的某科技公司職員，就是錯估市場，他已經有準備好了300萬的自備款，結果他把它拆成三等份，所以先買了3間預售屋。行情好，光買時訂金紅單轉讓都可賺到價差，但是現在打炒房的控管下，投資客幾乎都休息，因為5年內轉賣稅金都很可能沒有價差，現在由金融銀行控管下結果就貸不到款，然後要脫手又不好脫手，那你說，你要不要割捨解約呢？就跟股票，你還是要設一個停利的機制，跟停損的機制都還是要有，不動產也是一樣。
所以說一定都要精打細算好，功課一定要做，要把信用顧好，你一定要慎重的去評估，我也不贊成說就是貿然的解約，因為買房子跟買衣服，買股票不一樣。買債券跟買股票是金額小，進出很方便，但是不動產，賣屋換屋動則百萬、上千萬，不是一筆小數目。
如果是剛性需求，不要覺得買貴，就是實實在在按照當時的規劃，然後去跟銀行談，可多幾家詢貸成功。急著違約都不划算，現在有一種民間的租賃公司或是保險公司，提供合法的放款，他就是比銀行利息高一點，但是他不是高利貸，像是房子做第二胎設定。但是那個是短期的，就是工作穩定，然後慢慢的就是先讓自己的財務舒緩一下。先把眼前的問題先解決，不要去賠15%。

2025買房好呢？還是再等等？

政府限貸令之後，碰上交屋潮，一堆人著急著沒有辦法去貸到高的成數款！那當時推出來的新青安政策就是只要準備兩成，八成可以貸款，結果第七波信用管制來得大家手忙腳亂，讓房地產市場一片茫然？照理說房市熱絡，士農工商應該百業齊發？但是整個大環境並沒有想像中這麼好。所以大家就更緊張了，政府這一波打房，就是幾乎投資客最近幾年應該不會出來湊熱鬧，陳懿茱社長相信，那些真正財力雄厚的投資客，他完全是不受這個信用控管的影響。加上政府之前鼓勵臺商資金回流，限制5年內不能買不動產，最近正好鬆綁，這些台商手上有的是現金，拿了現金去買房，本來建設公司很堅持，我要賣一坪多少？結果，建商看到用現金買房，於是就更容易議價，買到比當時建商開價的價格便宜很多。所以有錢的人，他有手上握有現金的，他根本不需要貸款，銀行的控管，影響的是真正想買房的人。於是大家會變得有一個擔心跟害怕，擔心現在我買了會不會買貴了，又不敢買了？所以大家就在等啊，等房價下來。但是陳懿茱社長的看法是這樣，「你真正有剛性需求，你要試著走出那一步，你就勇敢的用你心目中想要的價格跟建商斡旋。」我是鼓勵說真正有剛性需求的人，還是要去趁這一波機會。就是信用管制。「確實會打到炒房，但有剛性需求的買房，你可以撿到便宜喔！」不要擔心貸不到款，就是跟銀行談，我們政府對真正新青安首購族，就是你名下都沒有房的已經釋出解決方案。相對的如果你是換屋族，你一樣是可以先去和銀行談，因為你已經本身有房子，是有信用累積的。因為你名下已經有房子了，然後銀行也會去評估，可以給你多少的成數，如果先算一下，符合你的財力再入手，還是可以談的。就是你要真正的去規劃你的購屋財務，因為現在實價登錄，你都可以查得到這個歷年來的交易的行情，當然買賣會成交一定是溝通後，賣房的人他覺得我不會虧太多，買房的人也覺得說，這個價格已經是便宜的。

總結

你有剛性需求的，不要怕買房，反而是這時候一堆的房子完工了，真的是可以好好的去跟建商談，還有也可以請仲介幫你找。就是不要怕，因為建商價格是談出來的，尤其是在這種很多選擇的時候，你真正想買房的還是要去看。我覺得現在的時機點是做好功課想要買房的人的好時機，而且可以談到很好的甜蜜價格。建商會有壓力，對一些小型的建商壓力一定會非常的大。那你不敢出手，物價通膨，你的錢只會越來越薄。人工成本會漲，公共建設也會漲，民生物資都會漲，你會要用更多的錢去買。如果說，你談好了，價格是你可以接受的，因為現在你的資訊取得很容易。你就是設定一個價格。然後兩邊慢慢的斡旋去談，談到你覺得你也願意買，建商也願意賣。社長很建議說你就去看成屋，你看得到摸得到，選得到環境。都可以瞭解，你都可按照你的需求清單，你去找到你適合的房子喔！買賣雙方合意價，才會愉快購屋、圓滿買到好宅，祝福2025年讀者們都心想事成。